Ref. activo: CRI-GUA-SAM-16H · Guanacaste, Costa Rica

Predio costero de 16 hectáreas con potencial de uso mixto en Playa Sámara, Guanacaste — a 1,6 km de la playa en una región turística de crecimiento consolidado y acceso aéreo internacional directo.

Precio de entrada: €70/m² · Total: €1.500.000. Plataforma de capital para estrategias residenciales, de hospitalidad o land banking a largo plazo.

16 ha
Superficie total
€70/m²
Precio por m²
€1.500.000
Precio total
1,6 km
A Playa Sámara
260 m
Frente vial
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Ficha del Activo
Superficie
160.000 m² · 16 ha
Ubicación
Playa Sámara, Nicoya, Guanacaste
Distancia a la playa
1,6 km · ~3 min en vehículo
Frente vial
260 m · vía pública principal
Uso de suelo
Mixto — residencial / turístico / comercial
Vista
Océano desde cota superior del predio
Título
Propiedad privada · plano catastrado inscrito
Zona Marítimo-Terrestre
No aplica — 1,6 km del mar
Agua
ASADA en zona · confirmar conexión
Electricidad
ICE en corredor · confirmar acometida
Aeropuerto internacional
LIR Liberia ~145 km · ~2 h
Aeropuerto doméstico
RIK Carrillo ~12 km
€1.500.000
Precio total del activo
€70 / m²
Precio por metro cuadrado
Precio posicionado por debajo del rango local de comparables (€90–140/m²), ofreciendo margen para creación de valor vía desarrollo por fases, revalorización de suelo o estrategia de salida a promotor. Venta total o segregada sujeta a negociación.
Contexto de Mercado

Por qué esta ubicación, por qué ahora

Esta sección contextualiza la oportunidad dentro de las condiciones actuales del mercado inmobiliario y turístico de Guanacaste. No es copy de destino; es tesis de capital.

Tesis de mercado
Sámara como corredor de crecimiento infrautilizado
Playa Sámara forma parte de la Península de Nicoya, uno de los corredores costeros de mayor reconocimiento internacional de Costa Rica. A diferencia de destinos maduros como Tamarindo o Nosara, Sámara mantiene oferta de suelo relevante y precios de entrada inferiores, compartiendo el mismo contexto regulatorio, acceso aéreo y perfil de comprador extranjero. La brecha de precio respecto a esos mercados tiende a cerrarse conforme aumenta la infraestructura y la presión de demanda internacional — que ya es observable.
Factores estructurales
  • El aeropuerto de Guanacaste (LIR) gestionó 1,97 millones de pasajeros en 2025, consolidando acceso aéreo directo desde Norteamérica y Europa sin escala.
  • Costa Rica cerró 2025 con 2,69 millones de llegadas aéreas internacionales, sosteniendo un mercado inmobiliario ligado a turismo de alta capacidad de gasto.
  • La oferta de predios contiguos de gran escala con acceso vial directo es limitada en el corredor de Sámara. La mayoría de transacciones recientes son parcelas de menor tamaño y fragmentadas.
  • El marco legal costarricense protege la propiedad extranjera en igualdad de condiciones con el nacional (Art. 19 de la Constitución). Sin restricciones de participación ni montos mínimos.
  • El impuesto de tenencia anual del 0,25% del valor registral mantiene los costos de carry entre los más bajos de la región, haciendo viable una estrategia de land banking sin presión de desarrollo inmediata.
Nicoya: Zona Azul certificada. La Península de Nicoya es una de las cinco Zonas Azules documentadas del mundo — regiones con longevidad estadísticamente superior. Esta designación es un activo de marketing genuino para desarrollos residenciales orientados al bienestar y a compradores internacionales de alto valor neto que ya buscan activamente esta región.
1,97M
Pasajeros LIR 2025
Apto. Daniel Oduber, Liberia
2,69M
Llegadas aéreas CR 2025
Fuente: ICT Costa Rica
+34%
Crecimiento Guanacaste
Llegadas, últimos 5 años
0,25%
Impuesto anual
Sobre valor registral
€90–140
Benchmark local m²
Corredor Sámara · comparables
€70
Precio este activo
Bajo límite inferior del corredor
Posicionamiento como activo
Este predio de 16 ha ofrece una de las pocas parcelas contiguas de gran escala disponibles actualmente en el área de Sámara. El precio a €70/m² lo posiciona como asignación de capital de entrada para una estrategia de creación de valor a largo plazo. La combinación de escala de terreno, proximidad a la playa, uso de suelo mixto y acceso al aeropuerto internacional de Guanacaste genera múltiples trayectorias de salida posibles: venta a promotor, desarrollo propio en fases, o tenencia con aprobaciones parciales como mecanismo de valorización.

Los retornos dependerán de la estrategia de salida, el horizonte temporal y el escenario de desarrollo elegido. Precio fijado para permitir creación de valor, no para reflejar el máximo de mercado actual.
Contexto de Precios y Comparables

El precio está anclado en el mercado

El precio surge de un análisis de predios listados o recientemente transados en el corredor costero de Guanacaste, ajustado por tamaño, acceso y aptitud para desarrollo. Esta tabla es orientativa — cada predio difiere en acceso, vista, servicios y zonificación. No es una tasación.

Referencia Ubicación Superficie Precio indicativo €/m² aprox. Estado
Predio de desarrollo · céntrico Sámara / Nicoya 2.454 m² ~$310.000 ~€115/m² En venta
Predio acceso pavimentado Corredor Sámara 2,5 ha ~$225.000 ~€82/m² En venta
Terreno premium vista océano Sámara · cota alta 8.000 m² ~$480.000 ~€54/m² Transado
Gran predio desarrollo resort Corredor Nosara 12 ha ~$1.250.000 ~€97/m² En venta
Predio comercial / hotelero Sámara · ruta principal 4.800 m² ~$320.000 ~€60/m² Transado
Gran predio frente carretera Guanacaste central 22 ha ~$1.800.000 ~€73/m² Bajo negociación
Este activo — Sámara 16 ha Distrito Sámara, Nicoya 160.000 m² €1.500.000 €70/m² En venta
Nota metodológica: Referencias de listados activos y transacciones reportadas en el corredor de Guanacaste, compiladas de fuentes de mercado locales e internacionales. Los precios están expresados en euros al tipo de cambio de referencia. Esta tabla no constituye una tasación formal. La debida diligencia del comprador debe incluir una valoración independiente.
Matriz de Escenarios de Desarrollo

Opciones con supuestos reales, no proyecciones garantizadas

Los siguientes son marcos de análisis para orientar la evaluación. El rendimiento real dependerá de la estrategia de salida, el horizonte temporal y el escenario elegido. No se proyectan retornos fijos.

Escenario Comprador objetivo Caso de uso Capex Complejidad Horizonte Riesgo principal
Estate residencial baja densidad Compradores HNW · 2ª residencia 10–20 villas / lotes estate Medio Media 3–7 años Permisos · plan regulador
Hospitalidad boutique / wellness Operadores hoteleros · inv. turístico 20–35 habitaciones / bungalows Medio-Alto Alta 3–8 años Operaciones · ocupación
Desarrollo villa + reventa por fases Promotores · fondos de desarrollo 50–100 unidades en fases Alto Alta 5–10 años Absorción ventas · financiación
Land banking + aprobaciones parciales Family offices · inversores de capital Tenencia + licencias por etapas Bajo-Medio Media 5–15 años Costos carry · timing mercado
Aptitud del predio para los escenarios anteriores
  • La topografía variada permite distribución en terrazas escalonadas, maximizando vistas y privacidad por unidad sin excavación masiva.
  • Los 260 m de frente a vía principal permiten múltiples accesos independientes sin callejuela condominial interna, reduciendo el Capex de habilitación.
  • La escala de 16 ha admite simultaneidad de usos (residencial + amenidades + zonas comunes) sin comprometer densidades ni separaciones reglamentarias.
  • La distancia al centro de Sámara (~3 min en vehículo) posiciona el predio como expansión orgánica del tejido urbano existente, no como proyecto aislado.
  • El impuesto anual estimado de ~€3.750 hace viable el land banking sin presión de flujo operativo durante la fase de planificación y licencias.
Consideraciones críticas por estrategia
  • Todos los escenarios requieren confirmación de COS, alturas máximas y retiros con la Municipalidad de Nicoya y el Plan Regulador cantonal vigente.
  • Proyectos de escala hotelera o residencial multifase requieren EIA ante SETENA — proceso estándar de 3–6 meses con expediente bien preparado, no un bloqueante.
  • La venta segregada de lotes es el camino de menor riesgo constructivo y mayor velocidad de retorno, sujeto a aprobación catastral ante el Registro Nacional.
  • Los escenarios de hospitalidad requieren operador especializado; el Capex de construcción no incluye Capex operativo ni ciclo de ramp-up de ocupación (18–36 meses típico).
  • El precio a €70/m² incorpora margen para estructura de deal no convencional: pagos escalonados, financiamiento parcial vendedor o co-desarrollo — sujeto a propuesta.
Estimador de ROI

Calcule su propio escenario

Herramienta orientativa para modelar un primer orden de magnitud. No sustituye un modelo financiero detallado ni asesoramiento de un profesional calificado.

Costo del terreno (€1.500.000) incluido en todos los cálculos. Estimaciones previas a impuestos, solo para orientación de primer orden. El rendimiento real depende de condiciones operativas, financiamiento y mercado.

Su proyección estimada
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Ingresos anuales
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Ingreso neto
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Inversión total
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Rendimiento neto / año
Inversión—
Ingresos / Ventas—
Estimaciones ilustrativas de primer orden. No constituyen asesoramiento financiero, proyección de rendimiento ni oferta de inversión. Consulte a un asesor financiero calificado antes de tomar cualquier decisión de inversión.
Due Diligence y Sala de Datos

Documentación disponible bajo solicitud calificada

La información completa del activo se facilita a compradores e inversores calificados bajo NDA mutuo. La siguiente tabla detalla el contenido y su estado de disponibilidad.

  • Título registral y plano catastrado
    Extracto del Registro Nacional. Plano catastrado inscrito con número de finca. Sin gravámenes ni anotaciones reportados por el vendedor.
    Disponible bajo NDA
  • Certificación de uso de suelo
    Confirmación municipal del uso de suelo mixto (residencial / turístico / comercial). Emitido por la Municipalidad de Nicoya.
    Disponible bajo NDA
  • Topografía y drenaje
    Levantamiento topográfico básico con notas de pendientes y escorrentía. Estudio de suelos no realizado — recomendado para escenarios de construcción.
    Solicitar al contacto
  • Disponibilidad de servicios (agua, electricidad)
    Confirmación de presencia de ASADA e ICE en el corredor. Capacidad de conexión al predio debe verificarse por el comprador en due diligence.
    Solicitar al contacto
  • Restricciones ambientales y SETENA
    El predio no se encuentra dentro de áreas silvestres protegidas ni zonas de amortiguamiento SINAC conocidas. Pre-consulta SETENA recomendada en due diligence del comprador.
    Sin restricciones conocidas
  • Memo de inversión completo
    Documento con descripción del activo, análisis de mercado, escenarios de desarrollo, estructura legal recomendada y proceso de cierre detallado.
    Disponible bajo solicitud calificada
Acceso a sala de datos
Solicite el memo de inversión y coordinación de visita
Facilitamos documentación completa, coordinación de visita al predio y llamada de consulta a inversores y promotores calificados. Toda la información se comparte bajo NDA mutuo.
Agendar llamada de consulta

Información tratada de forma estrictamente confidencial. Compartida únicamente con los propietarios del activo.

Proceso de Adquisición

Cinco pasos concretos hacia el cierre

Costa Rica cuenta con un proceso de compra bien establecido y transparente. La transacción completa puede completarse en 30–60 días una vez concluida la debida diligencia.

1
Solicitud y NDA
Expresión de interés. Firma de NDA mutuo. Entrega del paquete completo: extracto registral, plano catastrado, historial de título y memo de inversión.
2
Debida Diligencia
Revisión de título, confirmación de zonificación municipal, disponibilidad de servicios y pre-consulta ambiental (SETENA). Típicamente 2–4 semanas.
3
Visita al Activo
Visita privada coordinada con los propietarios. Reconocimiento del predio, acceso, topografía y vistas. Referencias de profesionales locales disponibles.
4
LOI y Negociación
Carta de Intención con condiciones propuestas. Propietarios abiertos en precio, estructura de la operación y plazos. Opción de segregación parcial disponible.
5
Cierre
Escritura otorgada por notario-abogado costarricense. Título inscrito en el Registro Nacional. Impuesto de traspaso del 1,5% pagadero al cierre.
Preguntas Frecuentes

Respuestas directas a las preguntas que importan

¿Pueden los extranjeros ser propietarios de terrenos en Costa Rica?
Sí. El Artículo 19 de la Constitución costarricense garantiza a los extranjeros exactamente los mismos derechos de propiedad que a los ciudadanos nacionales. No existen restricciones de porcentaje de propiedad extranjera, montos mínimos de compra, ni obligación de asociarse con un costarricense. Costa Rica es uno de los mercados inmobiliarios con mayor protección legal para el inversor extranjero en América Latina, con historial consistente de décadas.
¿Este predio está dentro de la Zona Marítimo-Terrestre (ZMT)?
No. La ZMT comprende los 200 metros contiguos a la línea de pleamar. Este predio está ubicado a 1,6 km de la playa — muy fuera de esa franja. Es propiedad privada en pleno dominio (fee-simple), sin concesiones ni restricciones costeras. Esta distinción simplifica significativamente la estructura de propiedad y la bancabilidad del activo para financiamiento institucional o estructurado.
¿Qué permite construir el uso de suelo mixto, concretamente?
El uso de suelo mixto en el marco regulatorio de Nicoya permite desarrollo residencial, turístico-hotelero y comercial de forma simultánea dentro del mismo predio, sin restricción de uso único. Los coeficientes de construcción específicos — densidad, altura máxima, retiros perimetrales — deben confirmarse con la Municipalidad de Nicoya durante la debida diligencia, ya que dependen del Plan Regulador cantonal vigente. Es la clasificación de suelo más flexible disponible en la región.
¿Cuáles son los costos anuales de tenencia mientras se planifica?
El impuesto sobre bienes inmuebles en Costa Rica es del 0,25% del valor fiscal registral, que típicamente es inferior al valor de mercado. Para una propiedad registrada a €1.500.000, el impuesto anual sería aproximadamente €3.750 o menos. No existe penalidad legal por no desarrollar ni plazos obligatorios de construcción. Esto hace viable una estrategia de land banking con bajo costo de carry durante la fase de planificación y gestión de licencias.
¿Puede el predio segregarse y venderse en parcelas individuales?
Sí, y los propietarios están abiertos a esta modalidad. La segregación es un proceso estándar administrado por el Registro Nacional, que requiere levantamiento topográfico, aprobación municipal y nueva inscripción catastral. Los 260 m de frente a carretera permiten que múltiples lotes tengan acceso vial directo independiente, eliminando la necesidad de callejuela condominial interna y reduciendo significativamente el Capex de habilitación.
¿Los propietarios están abiertos a estructuras de deal no convencionales?
Los propietarios han indicado apertura para discutir estructuras de operación no convencionales: pagos escalonados, financiamiento parcial del vendedor, co-desarrollo sobre una porción del predio o joint venture. Los compradores con un plan de desarrollo creíble y capacidad financiera demostrada están invitados a presentar propuestas estructuradas junto a una oferta convencional. El objetivo primario de los propietarios es facilitar un desarrollo bien estructurado del activo.
¿Qué asesores profesionales se necesitan para cerrar la transacción?
Mínimo recomendado: (1) Abogado-notario costarricense especializado en bienes raíces — esencial para revisión de título, búsqueda registral y otorgamiento de escritura; (2) Topógrafo licenciado para revisión y actualización del plano catastrado; (3) Contador con conocimiento del derecho tributario de Costa Rica y del país de origen del comprador; (4) Opcionalmente, arquitecto o consultor de planificación local para estudio de pre-factibilidad previo al LOI. Podemos facilitar referencias de profesionales de confianza en cada categoría a solicitud.