samara v4 — OnePDA

Resumen ejecutivo

Predio privado, 160.000 m², plano catastrado inscrito. Sin gravámenes según declaración del vendedor · sujeto a búsqueda en Registro Nacional.
Uso de suelo mixto según certificación presentada. Fuera de ZMT (1,6 km). Sin restricciones conocidas · verificación SETENA/SINAC recomendada.
Precio a €70/m² — referencia orientativa de comparables €90–140/m² (preliminar, sujeto a validación). Precio fijado para permitir margen de valor.
Cuatro rutas de desarrollo posibles: residencial, hospitalidad, multifase o land banking. Viabilidad sujeta a estrategia, permisos y mercado.
Horizonte potencial estimado: 5–10 años (indicativo). Carry anual ~€3.750 (estimación · sujeto a valor registral). LIR Liberia ~145 km · ~2 h.
Documentación registral y memo de inversión disponibles bajo NDA. Visita privada al predio coordinable a solicitud.

Información indicativa facilitada por los propietarios. Sujeto a verificación independiente del comprador. No constituye oferta, garantía ni asesoramiento de inversión.

Ficha del Activo

Superficie

160.000 m² · 16 ha

Ubicación

Playa Sámara, Nicoya, Guanacaste

Distancia a la playa

1,6 km · ~3 min en vehículo

Frente vial

260 m · vía pública principal

Uso de suelo

Mixto — residencial / turístico / comercial (según certificación)

Vista

Océano desde cota superior del predio

Título

Propiedad privada · plano inscrito (verificar en Registro Nacional)

Zona Marítimo-Terrestre

Fuera de ZMT según ubicación · confirmar en escritura

Agua

Red ASADA en corredor · factibilidad de acometida pendiente de verificación

Electricidad

Red ICE en corredor · acometida al predio pendiente de verificación

Aeropuerto internacional

LIR Liberia ~145 km · ~2 h

Aeropuerto doméstico

RIK Carrillo ~12 km

€1.500.000

Precio total del activo

€70 / m²

Precio por metro cuadrado

Precio a €70/m². Referencia orientativa de comparables €90–140/m² (estimación preliminar sujeta a validación). Distintas rutas de desarrollo posibles. Venta total o segregada sujeta a negociación. Información indicativa — no constituye garantía de retorno.

9°52'N 85°31'W · Sámara, Nicoya, Guanacaste

Estado del activo

Preparación para
due diligence

Documentación clave disponible o identificada. Elementos marcados "bajo solicitud" se facilitan tras NDA mutuo.

Título y estructura

Propiedad privada. Plano catastrado inscrito en Registro Nacional. Sin gravámenes según información del vendedor · sujeto a búsqueda registral.

✓ Disponible bajo NDA

Agua y electricidad

Redes ASADA e ICE presentes en el corredor. Factibilidad y acometida al predio sujetas a validación técnica y disponibilidad de cada proveedor.

→ DD del comprador

Zonificación

Uso de suelo mixto según certificación presentada. COS, alturas y retiros a confirmar con Municipalidad de Nicoya · Plan Regulador vigente.

✓ Certificación bajo NDA

Restricciones ambientales

Sin restricciones SINAC/ZMT conocidas en la ubicación. Pre-consulta SETENA y verificación de cobertura forestal (Ley 7575) recomendadas en DD.

→ Verificar en DD

Horizonte de tenencia

Carry ~€3.750/año estimado (0,25% sobre valor registral). Horizonte potencial 5–10 años · indicativo, depende de estrategia. Sin obligación legal de desarrollar.

✓ Hold viable

Escenarios de salida

Venta directa a promotor anchor, JV con operador hotelero, desarrollo propio por fases, o segregación y venta de lotes individuales.

→ Memo bajo solicitud

Contexto de Mercado

Datos con fuente indicada · estimaciones marcadas

Por qué esta ubicación, por qué ahora

Contexto de mercado para orientar la evaluación. Cifras de fuentes públicas donde se indica; estimaciones sectoriales donde no. Sujeto a actualización.

Tesis de mercado

Sámara como corredor de crecimiento infrautilizado

Playa Sámara forma parte de la Península de Nicoya, uno de los corredores costeros de mayor reconocimiento internacional de Costa Rica. A diferencia de destinos maduros como Tamarindo o Nosara, Sámara mantiene oferta de suelo relevante y precios de entrada inferiores, compartiendo el mismo contexto regulatorio, acceso aéreo y perfil de comprador extranjero.

El mercado de suelo en Guanacaste experimentó una corrección de precios del 30–36% entre 2020 y 2023, generando un punto de entrada técnicamente favorable para el capital que entra ahora. Las proyecciones del sector para los próximos 5–10 años apuntan a una apreciación anual del 5–8%, impulsada por la recuperación de la demanda internacional, el crecimiento del tráfico aéreo y la escasez creciente de parcelas contiguas bien ubicadas. La brecha de precio entre Sámara y destinos maduros como Nosara o Tamarindo puede tender a reducirse con el tiempo, aunque no hay garantía de ese comportamiento.

Factores estructurales

El aeropuerto de Guanacaste (LIR) gestionó 1,97 millones de pasajeros en 2025, consolidando acceso aéreo directo desde Norteamérica y Europa sin escala.
Costa Rica cerró 2025 con 2,69 millones de llegadas aéreas internacionales, sosteniendo un mercado inmobiliario ligado a turismo de alta capacidad de gasto.
La oferta de predios contiguos de gran escala con acceso vial directo es reducida en el corredor de Sámara, según información de mercado disponible. La mayoría de transacciones conocidas son parcelas de menor escala.
El marco legal costarricense protege la propiedad extranjera en igualdad de condiciones con el nacional (Art. 19 de la Constitución). Sin restricciones de participación ni montos mínimos.
El impuesto de tenencia anual del 0,25% del valor registral — ~€3.750/año — mantiene los costos de carry entre los más bajos de la región, haciendo viable una estrategia de land banking con horizonte de salida de 5–7 años sin presión de desarrollo inmediata.
Los drivers de demanda son estructurales, no cíclicos: turismo internacional de alta capacidad de gasto, mercado de trabajo remoto en expansión y demanda de segunda residencia de compradores HNW de Norteamérica y Europa que buscan activamente la región.

Nicoya: Zona Azul certificada — driver de demanda real. La Península de Nicoya es una de las cinco Zonas Azules documentadas del mundo. Esta designación no es branding de destino: es un driver de demanda cuantificable para proyectos residenciales y de hospitalidad. Atrae a compradores internacionales de alto valor neto que buscan activamente esta región por razones de turismo de bienestar, residencia orientada a la longevidad y trabajo remoto de largo plazo — tres segmentos con alta disposición de pago y crecimiento sostenido.

1,97M

Pasajeros LIR 2025

Dato: DGAC Costa Rica · 2025

2,69M

Llegadas aéreas CR 2025

Dato: ICT Costa Rica · 2025

+34%

Crecimiento Guanacaste

Dato: ICT · llegadas 2020–2025

−30–36%

Corrección de precios

Estimación sectorial · Guanacaste 2020–2023

+5–8%

Apreciación proyectada / año

Proyección de mercado · 5–10 años · ver supuestos

0,25%

Impuesto anual

Dato: Ley 7509 CCSS · valor registral

€90–140

Benchmark local m²

Estimación · listados activos Sámara 2024–2025

€70

Precio este activo

Precio solicitado · bajo límite del corredor

Posicionamiento de precio

A €70/m², el precio está por debajo del rango de referencia de comparables locales (€90–140/m² orientativo · pendiente validación). El diferencial respecto a Nosara y Tamarindo refleja la menor madurez del mercado de Sámara. El precio está fijado para permitir creación de valor, no para reflejar el techo de mercado actual.

Trayectorias de salida documentadas en la sección de escenarios: venta directa a promotor anchor, JV con operador, desarrollo propio con desinversión por fases, o segregación de lotes. Los retornos dependerán de la estrategia, el horizonte temporal y las condiciones de mercado al momento de la salida. No se garantizan rendimientos fijos.

Contexto de Precios y Comparables

Orientativo · T1 2025 · sujeto a validación

El precio está anclado en el mercado

Referencias de listados activos y transacciones reportadas en el corredor de Guanacaste, compiladas en T3 2024–T1 2025. Cada predio difiere en acceso, vista, servicios y zonificación. Esta tabla es orientativa — no es una tasación ni valoración formal. Datos sujetos a variación de mercado.

Referencia	Ubicación	Superficie	Período ref.	Precio indicativo	€/m² aprox.	Factor de ajuste	Estado
Predio de desarrollo · céntrico	Sámara / Nicoya	2.454 m²	T4 2024	~$310.000	~€115/m²	Céntrico premium · escala muy limitada · sin fases	En venta
Predio acceso pavimentado	Corredor Sámara	2,5 ha	T1 2025	~$225.000	~€82/m²	Acceso pavimentado · servicios por confirmar · escala pequeña	En venta
Terreno premium vista océano	Sámara · cota alta	8.000 m²	T2 2024	~$480.000	~€54/m²	Vista directa · topografía difícil · acceso complejo · escala reducida	Transado
Gran predio desarrollo resort	Corredor Nosara	12 ha	T4 2024	~$1.250.000	~€97/m²	Nosara premium · acceso consolidado · mayor presión de demanda	En venta
Predio comercial / hotelero	Sámara · ruta principal	4.800 m²	T3 2024	~$320.000	~€60/m²	Frente carretera · sin vista · uso comercial · escala limitada	Transado
Gran predio frente carretera	Guanacaste central	22 ha	T1 2025	~$1.800.000	~€73/m²	Escala comparable · alejado de playa · sin vista · menor demanda turística	Bajo negociación
Este activo — Sámara 16 ha	Distrito Sámara, Nicoya	160.000 m²	2025	€1.500.000	€70/m²	Escala contigua única · 260 m frente vial directo · uso mixto · 1,6 km playa	En venta

Nota: Tabla orientativa compilada de fuentes de mercado (corredores regionales, portales de listados) en T3 2024–T1 2025. Precios en euros al tipo de cambio de referencia. No es tasación. Requiere actualización y validación independiente en el proceso de DD del comprador. Última actualización: T1 2025.

Matriz de Escenarios

Ilustrativo · no son proyecciones de retorno

Opciones con supuestos reales, no proyecciones garantizadas

Marcos de análisis para orientar la evaluación. No son proyecciones de retorno. El resultado real depende de estrategia, permisos, mercado y condiciones operativas al momento de la salida.

Estimaciones indicativas · No constituyen oferta ni garantía de rendimiento

Escenario	Comprador objetivo	Unidades / escala	Capex total est.	Capex / unidad	Complejidad	Horizonte	Riesgo principal
Estate residencial baja densidad	Compradores HNW · 2ª residencia	10–20 villas / lotes estate	~€3,5–5M	~€180–250k/villa	Media	3–7 años	Permisos · plan regulador · absorción de ventas
Hospitalidad boutique / wellness	Operadores hoteleros · inv. turístico	20–35 hab. / bungalows	~€4–7M	~€120–200k/hab.	Alta	3–8 años	Operaciones · ocupación · ramp-up 18–36 m
Desarrollo villa + reventa por fases	Promotores · fondos de desarrollo	50–100 unidades · 3–4 fases	~€8–15M	~€120–150k/ud.	Alta	5–10 años	Absorción ventas · financiación por fases
Land banking + aprobaciones parciales	Family offices · inversores de capital	Tenencia total o parcial	~€1,5–2M	€3.750/año carry	Media	5–15 años	Costos carry · timing de mercado · liquidez

Aptitud del predio para los escenarios anteriores

La topografía variada permite distribución en terrazas escalonadas, maximizando vistas y privacidad por unidad sin excavación masiva.
Los 260 m de frente a vía principal permiten múltiples accesos independientes sin callejuela condominial interna, reduciendo el Capex de habilitación.
La escala de 16 ha admite simultaneidad de usos (residencial + amenidades + zonas comunes) sin comprometer densidades ni separaciones reglamentarias.
La distancia al centro de Sámara (~3 min en vehículo) posiciona el predio como expansión orgánica del tejido urbano existente, no como proyecto aislado.
El impuesto anual estimado de ~€3.750 hace viable el land banking sin presión de flujo operativo durante la fase de planificación y licencias.

Consideraciones críticas por estrategia

Todos los escenarios requieren confirmación de COS, alturas máximas y retiros con la Municipalidad de Nicoya y el Plan Regulador cantonal vigente.
Proyectos de escala hotelera o residencial multifase requieren EIA ante SETENA — proceso estándar de 3–6 meses con expediente bien preparado, no un bloqueante.
La venta segregada de lotes es el camino de menor riesgo constructivo y mayor velocidad de retorno, sujeto a aprobación catastral ante el Registro Nacional.
Los escenarios de hospitalidad requieren operador especializado; el Capex de construcción no incluye Capex operativo ni ciclo de ramp-up de ocupación (18–36 meses típico).
El precio a €70/m² incorpora margen para estructura de deal no convencional: pagos escalonados, financiamiento parcial vendedor o co-desarrollo — sujeto a propuesta.

Riesgos y Restricciones

Lo que un inversor debe considerar

Un memo de inversión honesto expone los riesgos con la misma claridad que la oportunidad. La siguiente tabla es el punto de partida para la gestión de riesgos en la evaluación, no una lista exhaustiva.

Riesgo	Descripción	Probabilidad	Mitigación
Permisos y normativa	Los coeficientes de construcción (COS, altura, retiros) del Plan Regulador de Nicoya pueden limitar la densidad o usos concretos. Cambios regulatorios futuros no son descartables.	Media	Pre-consulta con Municipalidad de Nicoya antes de LOI. Confirmar COS y usos permitidos como condición del contrato.
Liquidez del activo	Suelo de gran escala en mercados emergentes tiene mercado secundario limitado. En escenario adverso, la salida puede requerir descuento o un horizonte más largo del estimado.	Media	Estructura de deal con opción de segregación parcial mejora la liquidez. Bajo costo de carry (~€3.750/año) reduce presión de salida.
Costos de construcción	Los Capex estimados son de primer orden. La construcción en zonas costeras de Costa Rica puede ser 15–30% superior a estimaciones iniciales por logística, materiales y mano de obra especializada.	Media-Alta	Incorporar contingencia del 20–25% en cualquier modelo. Estudio de prefactibilidad con arquitecto local antes de cierre para desarrollos activos.
Servicios e infraestructura	Conexión de agua (ASADA) y electricidad (ICE) en el límite del predio no está confirmada. Extensión de red podría representar un costo adicional no modelado.	Media	Obtener cartas de disponibilidad de ASADA e ICE como condición de due diligence antes de LOI. Costar alternativas (pozo, planta solar + batería).
Timing de mercado	Las proyecciones de apreciación del 5–8%/año son estimaciones sectoriales, no garantías. El mercado de suelo costero en Guanacaste ha mostrado volatilidad y ciclos de corrección.	Baja-Media	Estrategia de land banking con bajo carry reduce la dependencia del timing. El precio de entrada a €70/m² incorpora margen de seguridad frente a correcciones.
Riesgo ambiental	Sin restricciones SINAC/áreas protegidas conocidas en la ubicación. La pre-consulta SETENA y la verificación de cobertura forestal (Ley 7575) son pasos estándar de DD que podrían revelar limitaciones de edificabilidad.	Baja	Pre-consulta SETENA y revisión de cobertura forestal (SINAC) como parte del due diligence estándar. Sin costo significativo y resuelve la incertidumbre en 2–4 semanas.

Estimador de ROI

Escenario indicativo

Herramienta de ilustración para un primer orden de magnitud. Todos los supuestos son configurables y visibles. No sustituye un modelo financiero auditado ni asesoramiento profesional.

Modelo ilustrativo · Supuestos modificables · Resultados pre-impuestos

Tipo de desarrollo

Número de unidades

Tarifa noche promedio (€)

Tasa de ocupación (%)

Costo construcción por unidad (€)

Costo del terreno (€1.500.000) incluido en todos los cálculos. Estimaciones previas a impuestos, solo para orientación de primer orden. El rendimiento real depende de condiciones operativas, financiamiento y mercado.

Supuestos activos: precio de entrada €1.500.000 · pre-impuestos · sin costos financieros · sin gastos de venta · sin inflación. Modifique los campos para ajustar.

Orden de magnitud indicativo

—

Ingresos anuales

—

Ingreso neto

—

Inversión total

—

Rendimiento neto / año

Inversión—

Ingresos / Ventas—

Modelo ilustrativo · Supuestos simplificados · Pre-impuestos · Sin costos de cierre, permisos ni gestión operativa · Sin inflación · Sin financiamiento externo. No refleja un modelo de negocio real. Construya su propio modelo con un asesor financiero calificado antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Due Diligence y Sala de Datos

Documentación disponible bajo solicitud calificada

La información completa del activo se facilita a compradores e inversores calificados bajo NDA mutuo. La siguiente tabla detalla el contenido y su estado de disponibilidad.

Título registral y plano catastrado

Extracto del Registro Nacional. Plano catastrado inscrito con número de finca. Sin gravámenes ni anotaciones reportados por el vendedor.
Disponible bajo NDA
Certificación de uso de suelo

Confirmación municipal del uso de suelo mixto (residencial / turístico / comercial). Emitido por la Municipalidad de Nicoya.
Disponible bajo NDA
Topografía y drenaje

Levantamiento topográfico básico con notas de pendientes y escorrentía. Estudio de suelos no realizado — recomendado para escenarios de construcción.
Solicitar al contacto
Disponibilidad de servicios (agua, electricidad)

Confirmación de presencia de ASADA e ICE en el corredor. Capacidad de conexión al predio debe verificarse por el comprador en due diligence.
Solicitar al contacto
Restricciones ambientales y SETENA

El predio no se encuentra dentro de áreas silvestres protegidas ni zonas de amortiguamiento SINAC conocidas. Pre-consulta SETENA recomendada en due diligence del comprador.
Sin restricciones conocidas
Memo de inversión completo

Documento con descripción del activo, análisis de mercado, escenarios de desarrollo, estructura legal recomendada y proceso de cierre detallado.
Disponible bajo solicitud calificada

Acceso a sala de datos

Solicite el memo de inversión y coordinación de visita

Facilitamos documentación completa, coordinación de visita al predio y llamada de consulta a inversores y promotores calificados. Toda la información se comparte bajo NDA mutuo.

Nombre

Apellido

Correo electrónico

Teléfono / WhatsApp

Perfil del solicitante

Estrategia e interés (opcional)

Agendar llamada de consulta

Información tratada de forma estrictamente confidencial. Compartida únicamente con los propietarios del activo.

Proceso de Adquisición

Cinco pasos concretos hacia el cierre

Costa Rica cuenta con un proceso de compra bien establecido y transparente. La transacción puede completarse en 30–90 días típicamente, dependiendo de la complejidad de la DD y la disponibilidad de financiamiento del comprador.

Solicitud y NDA

Expresión de interés. Firma de NDA mutuo. Entrega del paquete completo: extracto registral, plano catastrado, historial de título y memo de inversión.

Debida Diligencia

Revisión de título, confirmación de zonificación municipal, disponibilidad de servicios y pre-consulta ambiental (SETENA). Típicamente 2–4 semanas.

Visita al Activo

Visita privada coordinada con los propietarios. Reconocimiento del predio, acceso, topografía y vistas. Referencias de profesionales locales disponibles.

LOI y Negociación

Carta de Intención con condiciones propuestas. Propietarios abiertos en precio, estructura de la operación y plazos. Opción de segregación parcial disponible.

Cierre

Escritura otorgada por notario-abogado costarricense. Título inscrito en el Registro Nacional. Impuesto de traspaso del 1,5% pagadero al cierre.

Preguntas Frecuentes

Respuestas directas a las preguntas que importan

¿Pueden los extranjeros ser propietarios de terrenos en Costa Rica?

Sí, como norma general. El Artículo 19 de la Constitución costarricense garantiza a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los ciudadanos nacionales. No existen restricciones de porcentaje de propiedad extranjera, montos mínimos de compra, ni obligación de asociarse con un costarricense. Costa Rica es uno de los mercados inmobiliarios con mayor protección legal para el inversor extranjero en América Latina, con historial consistente de décadas.

¿Este predio está dentro de la Zona Marítimo-Terrestre (ZMT)?

No. La ZMT comprende los 200 metros contiguos a la línea de pleamar. Este predio está ubicado a 1,6 km de la playa — muy fuera de esa franja. Es propiedad privada, fuera de cualquier concesión costera. Esta distinción simplifica la estructura de propiedad · confirmar en escritura y Registro Nacional durante la DD del comprador. La bancabilidad para financiamiento institucional o estructurado.

¿Qué permite construir el uso de suelo mixto, concretamente?

El uso de suelo mixto en el marco regulatorio de Nicoya permite desarrollo residencial, turístico-hotelero y comercial de forma simultánea dentro del mismo predio, sin restricción de uso único. Los coeficientes de construcción específicos — densidad, altura máxima, retiros perimetrales — deben confirmarse con la Municipalidad de Nicoya durante la debida diligencia, ya que dependen del Plan Regulador cantonal vigente. Es la clasificación de suelo más flexible disponible en la región.

¿Cuáles son los costos anuales de tenencia mientras se planifica?

El impuesto sobre bienes inmuebles en Costa Rica es del 0,25% del valor fiscal registral, que típicamente es inferior al valor de mercado. Para una propiedad registrada a €1.500.000, el impuesto anual sería aproximadamente €3.750 o menos. No existe penalidad legal por no desarrollar ni plazos obligatorios de construcción. Esto hace viable una estrategia de land banking con bajo costo de carry durante la fase de planificación y gestión de licencias.

¿Puede el predio segregarse y venderse en parcelas individuales?

Sí, y los propietarios están abiertos a esta modalidad. La segregación es un proceso estándar administrado por el Registro Nacional, que requiere levantamiento topográfico, aprobación municipal y nueva inscripción catastral. Los 260 m de frente a carretera permiten que múltiples lotes tengan acceso vial directo independiente, eliminando la necesidad de callejuela condominial interna y reduciendo significativamente el Capex de habilitación.

¿Los propietarios están abiertos a estructuras de deal no convencionales?

Los propietarios han indicado apertura para discutir estructuras de operación no convencionales: pagos escalonados, financiamiento parcial del vendedor, co-desarrollo sobre una porción del predio o joint venture. Los compradores con un plan de desarrollo creíble y capacidad financiera demostrada están invitados a presentar propuestas estructuradas junto a una oferta convencional. El objetivo primario de los propietarios es facilitar un desarrollo bien estructurado del activo.

¿Qué asesores profesionales se necesitan para cerrar la transacción?

Mínimo recomendado: (1) Abogado-notario costarricense especializado en bienes raíces — esencial para revisión de título, búsqueda registral y otorgamiento de escritura; (2) Topógrafo licenciado para revisión y actualización del plano catastrado; (3) Contador con conocimiento del derecho tributario de Costa Rica y del país de origen del comprador; (4) Opcionalmente, arquitecto o consultor de planificación local para estudio de pre-factibilidad previo al LOI. Podemos facilitar referencias de profesionales de confianza en cada categoría a solicitud.

Fuentes y supuestos

Llegadas aéreas LIR 2025. Dirección General de Aviación Civil (DGAC) de Costa Rica. Dato verificable en informes públicos anuales.

Llegadas internacionales CR 2025. Instituto Costarricense de Turismo (ICT). Informe estadístico anual 2025.

Crecimiento Guanacaste +34%. Comparativo llegadas ICT 2020 vs. 2025. Dato verificable en anuarios ICT.

Corrección de precios −30–36%. Estimación sectorial compilada de informes de corredores regionales (Coldwell Banker Sámara, Bluewater Properties) 2020–2023. No es un dato oficial verificado.

Proyección apreciación +5–8%/año. Estimación de mercado publicada por The Latin Investor y corredores especializados en Guanacaste. Proyección — no garantía. Sujeta a condiciones de mercado.

Comparables de precio (€90–140/m²). Análisis interno de listados activos y transacciones reportadas en el corredor Sámara, T3 2024–T1 2025. Estimación orientativa — no tasación formal.

Todos los Capex y proyecciones son estimaciones de primer orden para orientación de evaluación, no modelos financieros auditados. Sujeto a actualización de mercado. Última revisión de la página: T1 2025. Tipo de cambio USD/EUR utilizado como referencia aproximada. El comprador debe construir su propio modelo financiero con asesoramiento profesional independiente.

Propietarios directos — sin intermediarios

Hable directamente
con los propietarios

Somos los propietarios del activo. No hay agentes, corredores ni intermediarios. El memo de inversión, el plano catastral y la coordinación de visita al predio se gestionan directamente con nosotros.